Kokios problemos dažniausiai kyla perkant nuosavybę (būstą ar žemės sklypą), priklausančią keliems savininkams?

Triniti

Pastatas pagal nuosavybės teisę gali priklausyti tiek vienam asmeniui, tiek keletui. Pastaraisiais atvejais tarp minėtų asmenų susiklosto bendrosios nuosavybės teisiniai santykiai. Analizuojamo klausimo kontekste yra aktuali bendroji dalinė nuosavybė. Asmuo, norėdamas įsigyti būstą, gali nuspręsti nusipirkti dalį pastato, pavyzdžiui, pusę gyvenamojo namo. Tada, kai nekilnojamas daiktas priklauso keliems asmenims, jo valdymas, naudojimas bei disponavimas juo yra apsunkintas.

Pagrindinis specifinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Todėl prieš įsigyjant nuosavybės teisę į dalį nekilnojamojo daikto (pastato), svarbu įvertinti, kad gali kilti sunkumų. Siekiant realizuoti savo nuosavybės teisę, kad būtų užtikrintas daikto naudojimas, visų pirma bendraturčiai turi susitarti dėl daikto naudojimosi tvarkos, bendraturčiui priskiriant konkrečias daikto dalis (pavyzdžiui, konkrečius kambarius), kuriuos jis naudos atskirai nuo kitų bendraturčių (taip pat esant poreikiui nurodant patalpas, kuriomis bus naudojamasi bendrai (koridoriumi, laiptine). Toks susitarimas gali būti sudaromas ir žodžiu, ir raštu. Susitarimas yra privalomas susitariantiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo susitarimo formos, tačiau siekiant išvengti galimų konfliktų ateityje su kitais bendraturčiais, tokia sutartis turėtų būti sudaryta bent raštu, dar geriau būtų, kad ji būtų patvirtinta notaro.

Akcentuotina minėto susitarimo notarinio patvirtinimo bei jo viešinimo svarba. Jei bendraturčių susitarimas dėl daikto naudojimosi tvarkos yra patvirtintas notaro bei įregistruotas viešame registre, tokiu atveju daikto naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis (t. y. naujam bendraturčiui). Asmeniui, ketinančiam įsigyti dalį nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teise, rekomenduočiau pasitikrinti, ar jam nėra įregistruotas minėtas susitarimas. Tuo metu, jeigu minėtas susitarimas sudarytas paprasta rašytine forma arba žodžiu, pasikeitus kuriam nors iš susitarusių bendraturčių, jis naujajam bendraturčiui privalomos galios nebeturi, todėl šis gali pretenduoti į bet kurias pastato patalpas (atitinkančias jo nuosavybės teisės dalį), turi teisę bendraturčiams siūlyti sudaryti naują susitarimą dėl daikto naudojimosi tvarkos, nepavykus susitarti, kreiptis į teismą dėl naudojimosi tvarkos nustatymo.

Bendraturčiams nepavykus pasiekti susitarimo, tarkim, negavus vieno bendraturčio pritarimo namo remontui, gali įstrigti nekilnojamojo daikto tinkamai eksploatacijai užtikrinti reikalingi darbai. Bendraturčių nesutarimai gali būti sprendžiami teisme, dažnai jie nėra greitai išsprendžiami, reikalauja nemažų išlaidų.

Paminėtina, kad teisės aktai numato bendraturčio teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Jei įmanomas atidalijimas natūra, yra suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas, kurį valdo, naudoja bei juo disponuoja pats atidalinto daikto (patalpų) savininkas, t. y. įvykus atidalijimui, pasibaigia bendrosios dalinės nuosavybės teisė.

Svarbu akcentuoti, kad Civilinis kodeksas numato pirmenybės teisę pirkti kito bendraturčio parduodamą nuosavybės dalį į nekilnojamąjį daiktą. Šis turi teisę įsigyti parduodamą daikto dalį tokiomis pat sąlygomis, kaip bendraturtis ketina parduoti minėtą dalį trečiajam asmeniui. Ši teisė itin aktuali įsigyjantiems nekilnojamojo daikto dalį, ateityje siekiant įsigyti kitų bendraturčių dalis.

Galimi atvejai, kai asmuo įgyja nuosavybės teisę į patalpas, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, pastate, kuriame yra ir kitiems priklausančių patalpų. Tokiu atveju tarp šalių susiklosto bendrosios dalinės nuosavybės teisiniai santykiai dėl tam tikrų pastato dalių (tarkim, stogo, pamatų, laiptinės ir pan.). Klausimai dėl bendrosios nuosavybės objektų valdymo, naudojimo bei disponavimo yra sprendžiami bendraturčių susitarimu, nepavykus rasti susitarimo – teisme. Pabrėžtina, kad, nusprendus parduoti asmeninės nuosavybės teise priklausančias patalpas, pardavėjas nėra varžomas pareigos pasiūlyti jas įsigyti asmeniui, kuris nuosavybės teise valdo kitas patalpas, esančias tame pačiame pastate.

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *