Kapitalo rinkos – kaip išjudinti NT projektų obligacijas?

Triniti

Kiekviena bendrovė savo investicijas gali finansuoti iš nuosavų arba skolintų lėšų. Dažniausiai įmonės naudoja abiejų rūšių kapitalą. Obligacijos yra priskiriamos prie skolos vertybinių popierių, kurie platinami kapitalo rinkoje. Galimybę jas platinti Lietuvoje turi kiekviena bendrovė, jei tik randa norinčių investuoti. Vis dėlto, pastebima, jog kapitalo rinkoje obligacijos savo populiarumo dar nepasiekia, taip pat nėra pakankamai nagrinėjamos ir NT projektų obligacijų suteikiamos galimybės.

Jei Lietuvoje obligacijos ir konkrečiai NT projektų obligacijos taptų populiaresnės, vystytojai būtų mažiau priklausomi nuo bankų ir jų „rizikos apetito“ bei turėtų alternatyvią prieigą prie kapitalo. NT bendrovei obligacijos neretai gali būti net geresnė alternatyva nei banko paskola. Tiesa, kad tai pasiteisintų, būtina gerai išvystyta kapitalo rinka, kuria Lietuva pasigirti dar negali.

Vietinių pavyzdžių kol kas nėra. Kas stabdo Lietuvos NT rinkos vystytojus?

Lietuvoje jau yra buvę atvejų, kada NT vystymo bendrovė išleidžia obligacjas. Dar 2007 m. AB Hanner išleido 10 milijonų eurų obligacijų emisiją. Vis dėlto, tai nebuvo NT turtu užtikrintos obligacijos. Tai rodo, jog NT projektų obligacijos dar nėra plačiai paplitusios Lietuvos rinkoje, nors NT užtikrintas obligacijas galėtų platinti ir mažesnį kapitalą turinčios ar mažiau žinomos NT vystymo bendrovės. NT turtu užtikrintos obligacijos suteikia žymiai daugiau saugumo investuotojams, todėl jas būtų lengviau išplatinti kapitalo rinkoje. Neretai NT užtikrintomis obligacijomis galima pasiskolingi pigiau (mažesnėmis palūkanomis) nei paprastos obligacijos. Teoriškai obligacijas išleisti gali ir NT projekto bendrovė, kuri nevykdo jokios veiklos, o jos tikslas yra konkretaus NT projekto išvystymas. Užsienio šalyse tam dažniausiai naudojamos hipoteka ir įkeitimu užtikrintos obligacijos.

Kitose rinkose vyrauja tendencija, jog investuotojai į NT projekto obligacijas dažniausiai pasitiki tik gerą vardą bei NT vystymo patirtį turinčiomis bendrovėmis, o investuojant visuomet siekiama įsitikinti būsimo NT projekto sėkme, todėl preliminarios sutartys dėl išvystyto NT objekto pirkimo ar nuomos padidina galimybes išplatinti NT projekto obligacijas.

Lietuvoje papildomų keblumų ir tam tikro sąstingio kapitalo rinkai suteikia dabartinis teisinis reglamentavimas. Pavyzdžiui, dauguma nekilnojamojo turto vystytojų šiuo metu neturi galimybės išleisti turto įkeitimu ar hipoteka užtikrintų obligacijų, nes pagal LR Akcinių bendrovių įstatymą šiuo metu tai leidžiama tik akcinėms bendrovėms, kai obligacijos platinamos viešai. Tuo tarpu dauguma NT vystytojų yra pasirinkę UAB teisinę formą. Tad būtų tikslinga pagalvoti apie galimybes ir UAB leisti turto įkeitimu ar hipoteka užtikrintas obligacijas, kurios galėtų būti naudojamos nekilnojamojo turto projektų vystymui. Todėl yra labai sveikintina naujausia Lietuvos Banko iniciatyva patobulinti skolos vertybinių popierių teisinį reglamentavimą, ir rinkos dalyviai tikisi, kad šios kliūtys UAB platinti turto įkeitimu ar hipoteka užtikrintas obligacijas bus greitu metu pašalintos.

Kodėl patrauklu NT ir statybų sektoriui?

Plačiau naudojamos NT projekto obligacijos galėtų būti patrauklios tiek NT verslo atstovams, tiek investuotojams, siekiantiems investicinės grąžos. NT projektų bendrovės ir vystytojai turėtų daugiau galimybių pritraukti lėšų NT projektų vystymui ir inicijuoti bei finansuoti statybas. Tai ypač aktualu, kai kalbame apie didelio masto projektus ir naujų gyvenamųjų rajonų vystymą.

NT projektų obligacijos suteikia daugiau saugumo jų savininkams, nes jų naudai yra įkeičiamas bendrovės turimas turtas – sklypai, pastatai, sąskaitos bankuose ir pan., o tokių obligacijų savininkų interesais rūpinasi paskirtas vertybinių popierių viešosios apyvartos tarpininkas. Tad, nepavykus bendrovės projektams, kuriems buvo skolintasi leidžiant hipoteka ar įkeitimu užtikrintų obligacijų emisiją, tokių obligacijų savininkai turi pirmumo teisę savo investicijas susigrąžinti iš įkeisto bendrovės turto.

NT bendrovės, siūlant obligacijas kapitalo rinkoje, gali panaudoti didesnį „finansinį svertą“, nes nuosavo kapitalo reikalavimai gali būti mažesni nei bankų reikalaujami 30-50 proc. projekto vertės. Išleidus obligacijas palūkanų mokėjimas dažniausiai būna kas metus, o ne kas mėnesį, kaip dažniausiai reikalauja bankai. Tai ypač svarbu projekto vystymo metu, kai NT bendrovė dar negeneruoja atitinkamo pinigų srauto.

Obligacijų emisijos metu nustatomos sąlygos neretai būna mažiau ribojančios NT bendrovės veiklą nei sąlygos nustatomos banko kredito sutartyse. Obligacijų emisijos dokumentuose yra mažiau rodiklių palaikymo (angl. maintenance) sąlygų, o tai leidžia bendrovei lengviau spręsti iškylančius laikinus sunkumus, nebijant, kad bankas pareikalaus grąžinti visą kreditą. Taip pat, obligacijų savininkai dažniausiai taip aktyviai ir griežtai nereguliuoja bendrovės veiklos, kiek kreditą suteikę bankai.

Bankai vs. Kapitalo rinka. Tendencijos užsienyje

Obligacijos dažnai siejamos su didesnėmis palūkanomis nei gali pasiūlyti komerciniai bankai, tačiau taip yra ne visada ir ne visose rinkose. Moksliniais tyrimais (pvz., Russ and Valderrama, 2012) yra nustatyta, kad gerai išvystytoje kapitalo rinkoje mažiausios rizikos bendrovėms palūkanos vidutiniškai yra mažesnės nei bankų siūlomos. Pavyzdžiui, JAV bankų paskolos įmonėms sudaro apie 20 proc. viso įmonių skolos kapitalo. Tai reiškia, kad JAV apie 80 % įmonių skolinasi kapitalo rinkoje, t.y. per obligacijas ir kitus skolos vertybinius popierius, tad galima teigti, jog JAV skolos kapitalo rinka yra gerai išvystyta, o skolinimosi sąlygos ir palūkanos kapitalo rinkoje neretai yra palankesnės nei bankinis finansavimas. Tiesa, obligacijų palūkanų norma priklauso nuo daugelio faktorių, tokių kaip obligacijų emisiją leidžiančios bendrovės kredito reitingų ar obligacijos suteikiamų teisių investuotojams. O Italijoje, Vokietijoje, Airijoje ar Austrijoje įmonės yra ženkliai labiau priklausomos nuo bankų – ten bankų kreditai sudaro apie 60 proc. viso skolinto kapitalo. Atitinkamai šių šalių kapitalo rinkos nėra taip gerai išvystytos.

Visumoje, NT projektų obligacijos yra patrauklus būdas pritraukti skolinto kapitalo NT ir statybų verslo atstovams, todėl Lietuva turėtų imtis visų priemonių kurti gerai veikiančią kapitalo rinką, nes bankai dėl atitinkamo bankų veiklos reglamentavimo vis labiau linkę skolinti tik pačioms didžiausioms įmonėms ir šios tendencijos artimiausioje ateityje tik dar labiau išryškės.

Reglamentavimą siekiama tobulinti

Šiuo metu siekiama geriau užtikrinti obligacijų savininkų interesus ir reguliavimą tobulinti – LR Seime yra įregistruotas Obligacijų savininkų interesų gynimo įstatymas. Priemonių šios rinkos išjudinimui imamasi, nors pagrindinės priežastys, kodėl šis finansavimo instrumentas nėra populiarus glūdi ne tik teisiniame reglamentavime, bet ir mūsų šalies socialinės, ekonominės raidos istorijoje. Dėl šios priežasties, reikėtų vengti obligacijų reglamentavimo griežtinimo, nes tai gali iššaukti priešingas pasekmes – nuslopinti atsigaunančias įmonių iniciatyvas pasiūlyti rinkai NT turtu užtikrintas įmonės obligacijas.

Viena iš obligacijų rinkos vangumo priežasčių yra investuotojų nepasitikėjimas įmonėmis ir baimė dėl investicijos susigrąžinimo galimybių. Šią problemą galėtų sėkmingai spręsti platesnis obligacijų, užtikrintų įkeitimu ar hipoteka, naudojimas. Šiam tikslui, Obligacijų savininkų interesų gynimo įstatyme vertėtų įteisinti galimybę paskirtam agentui (atstovaujančiam obligacijų savininkus) galimybę įkeisti obligacijų emitento turtą agentui visų obligacijų savininkų vardu. Tai užtikrintų obligacijų patrauklumą investuotojams ir pagyvintų obligacijų rinką. Tokiu atveju, paskirtam agentui (atstovui) yra įkeičiamas turtas visų obligacijų savininkų vardu ir yra sudaroma viena sutartis. Agentas prižiūri bendrovės įsipareigojimų vykdymą, atstovauja santykiuose su obligacijas išplatinusia įmone bei organizuoja pažeistų investuotojų teisių gynybą. Kol tokio teisinio mechanizmo nėra, dažnu atveju viskas vyksta chaotiškai, emitentai bei investuotojai rengia sutartis, kurios vėliau tinkamai neapsaugo investuotojų interesų, o ir investuotojai patys nevisuomet geba profesionaliai ginti savo teises.

Žinoma, galimos ir kitos iniciatyvos, kurios padėtų išjudinti rinką. Pavyzdžiui, šiuo metu Lietuvos bankas ir Finansų ministerija rengia kapitalo rinkos plėtros planą, kuriame yra numatyta keisti įstatyminę bazę šioje srityje ir suteikti galimybę uždarosioms akcinėms bendrovėms platinti obligacijas viešai. Tai suteiktų daugiau laisvės rinkos dalyviams. Taip pat matyt, tikslinga būtų pagalvoti ir apie galimybes UAB leisti turto įkeitimu ar hipoteka užtikrintas obligacijas, kaip aptarta aukščiau.

Europos Sąjungos patirtis bei tendencijos

2014 m. pab. nekilnojamuoju turtu užtikrintų obligacijų rinka buvo reglamentuojama daugiau nei 40 valstybių. Palyginus su Lietuva, kitos šalys, pavyzdžiui Danija, Vokietija, turi išsamų nekilnojamuoju turtu užtikrintų obligacijų reglamentavimą, kas populiarina rinką ir teigiamai veikia jos plėtrą, didina investuotojų saugumą ir pasitikėjimą rinka.

Siekiant didinti obligacijų rinkos patrauklumą ir nekilnojamojo turto objektų vystytojams, 2015 m. Europos Sąjungoje taip pat buvo pristatyta žalioji knyga dėl kapitalo rinkų sąjungos sukūrimo.

Pasiūlymu siekiama išplėsti finansavimo galimybes, supaprastinti ir atpiginti apsirūpinimą kapitalu, papildyti kitais galimais šaltiniais bankų finansavimo Europoje galimybes.

Reglamentavimo pokyčiai neabejotinai prisidėtų prie alternatyvių finansavimo šaltinių populiarėjimo, padidintų obligacijų rinkos patrauklumą emitentams bei investuotojams ir paskatintų skaidresnį bei efektyvesnį obligacijų savininkų teisių gynimą.

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *