Žemės nuomos sutartys: kas kelia galvos skausmą ūkininkams?

Triniti

Pastaruoju metu viena dažniausių problemų, su kuria susiduria ūkininkai, dirbantys nuomojamą žemę – netinkamai sudarytos žemės nuomos sutartys, kuriose pasigendama žemės ūkiui būtinų nuostatų.

Žemės nuomos sutarties terminas turi leisti nusiimti derlių

„Remiantis asmenine teisine praktika, žemdirbystės sektoriuje yra vadovaujamasi standartinėmis komercinių sutarčių nuostatomis, kurios nėra tinkamos žemės ūkio nuomos sutartims. Pavyzdžiui, beveik visose sutartyse sutinkamas neteisingas susitarimas dėl nuomos termino pabaigos. Žemės nuomos sutartyse negali būti taikomi standartiniai sutarčių galiojimo terminai (pavyzdžiui, iki gruodžio 31 d.), nes tai neatitinka natūralaus derliaus nuėmimo ciklo. Šių terminų tinkamai neapgalvojus, sutartyse nustatoma, kad nuomos terminas baigsis ne nuėmus derlių, o pasibaigus metams. Tokiu atveju tenka spręsti ginčą, ar derliaus nuėmimas bus legalus veiksmas, ar pažeis nuomotojo interesus“ – sako advokatas V. Kalmatavičius ir priduria, kad siekiant to išvengti nuomos sutartyse yra būtina teisingai susieti derliaus nuėmimo klausimą su nuomos sutarties termino pabaiga.

Nutraukus sklypo nuomos sutartį anksčiau – atlyginami tik sutartyje aptarti nuostoliai

Nuomininkai neretai išsinuomoja apleistus žemės plotus. Siekiant, kad apleista žemė duotų gerą derlių, tenka įdėti nemažai darbo ir svarbiausia – lėšų. Natūralu, kad dirbant apleistą žemę, pelnas iš jos bus gautas ne pirmaisiais metais, o tik po kelerių ar keliolikos metų. Tokiais atvejais labai svarbu žemės nuomos sutartyse aptarti nuomininko investicijų atlyginimo klausimą tuo atveju, jeigu nuomos sutartis nutraukiama anksčiau numatyto termino. „Kadangi nuomininko investicijos į žemės sklypą yra atlyginamos tik tuo atveju, jei šalys dėl atlygio aiškiai susitarė nuomos sutartyje, jų nenumačius gali grėsti dideli finansiniai nuostoliai, nes visa nauda, kuri buvo sukurta buvusio nuomininko lėšomis atiteks žemės sklypo savininkui arba kitam nuomininkui“, – aiškina praktines problemos šaknis advokatų kontoros TRINITI partneris.

Nori turėti pirmumo teisę pratęsti žemės nuomą – sutartyje numatyk, kas laikoma sutarties nevykdymu

„Kita dažnai sutinkama problema – žemės nuomininkai neretai nežino, kaip tinkamai įgyvendinti savo teises, kurias jie įgyja tinkamai vykdę sutartinius įsipareigojimus“, – iš karto pateikdamas pavyzdį tęsia V. Kalmatavičius. „Pavyzdžiui, kai žemės nuomos sutarties terminas yra pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti žemės nuomos sutartį turi būtent buvęs tos žemės nuomininkas. Vis dėlto, įstatymas neapibrėžia, kiek laiko galioja ankstesnio nuomininko pirmumo teisė išsinuomoti žemės sklypą, tad sutartyje yra itin svarbu numatyti terminą, per kurį žemės sklypo savininkas privalo pranešti buvusiam nuomininkui apie ketinimus sudaryti naują nuomos sutartį su kitu asmeniu ir tokios sutarties sąlygas“, – sako advokatas.

Tokiu būdu nuomininkas užsitikrina sau aiškų terminą, per kurį gali apsispręsti, ar pats yra suinteresuotas tęsti bendradarbiavimą ir pasinaudoti pirmumo teise.

„Siekiant tinkamai pasinaudoti galiojančia pirmumo teise, nuomos sutarties šalims taip pat patartina susitarti, kas laikoma tinkamu nuomos sutarties vykdymu, o kas – ne. Juk iš anksto nesusitarus, bus labai sudėtinga rasti bendrą nuomonę dėl įvykdytų veiksmų teisėtumo. Pavyzdžiui, ar vėlavimas sumokėti vieną nuomos mokėjimą iš dešimties bus laikomas netinkamu nuomos sutarties vykdymu, ar ne? Tokių ir panašių aplinkybių aptarimas sutartyje gerokai palengvina sutarties įgyvendinimą ir padeda išvengti nereikalingų konfliktų ateityje“, – dėsto advokatas.

Automatinio sutarties pratęsimo nuostata be papildomų tęsiamos nuomos sąlygų – neprotinga

Vykdant sutartinius įsipareigojimus, viena svarbiausių nuostatų – terminai. Kadangi rinkoje dažniausiai sudaromos terminuotos sutartys, ypač svarbu apsibrėžti automatinio sutarties pratęsimo galimybę. „Tai ne tik puiki prevencinė priemonė siekiant išvengti vėlesnių spekuliacijų dėl reikalavimų teisėtumo praleidus (pasibaigus) terminams, bet taip pat ir praktiškas žingsnis, leidžiantis kaskart nesudarinėti naujų sutarčių, jei bendradarbiavimas tenkina abi šalis“, – komentuoja teisininkas.

„Rekomenduočiau nuomos sutartyje įtvirtinti automatinio sutarties pratęsimo taisyklę, leidžiančią nuomininkui ir toliau naudotis žemės sklypu po nuomos termino pabaigos, jei nė viena iš šalių iš anksto neišreiškia prieštaravimo dėl nuomos termino pratęsimo. Vis dėlto, noriu atkreipti dėmesį į tai, kad laikui bėgant keičiasi žemės nuomos rinkos sąlygos – nuomos mokesčio dydis, įprasti sutarčių terminai, atsiranda nauji reikalavimai žemės naudojimui. Dėl šios priežasties, susitarus dėl automatinio nuomos termino pratęsimo, patartina aprašyti ir sąlygas, kuriomis žemė bus nuomojama atnaujinus nuomos terminą“, – dalinasi patirtimi advokatas.

Baudos ir nuostolių atlyginimo bergždžia tikėtis sutartyje nenumačius nuostolių apskaičiavimo taisyklių

Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas patenka į nedėkingą padėtį, jei staiga viena iš šalių nusprendžia visgi nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko: nuomotojas negauna planuotų nuomos pajamų, nuomininkas – nebeturi galimybės uždirbti iš planuoto derliaus.

Teisės aktai nustato, jog sutartį anksčiau termino nutraukusi sutarties šalis privalo atlyginti kitos šalies patirtus nuostolius. Tokiais atvejais patirtų nuostolių dydį nėra taip paprasta įrodyti, ypač, jei kita šalis nesutinka. Pasak V. Kalmatavičiaus, todėl žemės nuomos sutartyse reikėtų iš anksto aptarti abiejų šalių sutartas nuostolių apskaičiavimo taisykles arba konkretaus dydžio suderintas baudas. Tokia taisyklė ar baudos dydis turėtų apimti įdėtų investicijų vertę, dėl priešlaikinio nuomos sutarties nutraukimo negautą pelną ir kitas svarbias aplinkybes.

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *